Vermieter und Trinkwasser: Welche Pflichten gelten?

Trinkwasser als Vermieterpflicht: Die rechtliche Grundlage

Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, übernimmt damit weit mehr als nur die Pflicht, Dach und Wände instand zu halten. Das Trinkwasser, das aus den Leitungen der Mieter fließt, fällt ebenfalls in den Verantwortungsbereich des Vermieters. Die zentrale Rechtsgrundlage dafür ist die Trinkwasserverordnung (TrinkwV), die in Deutschland die Qualität des Trinkwassers regelt und klare Pflichten für sogenannte Betreiber von Trinkwasserinstallationen festlegt. Vermieter gelten in diesem Sinne als Unternehmer oder sonstige Betreiber – unabhängig davon, ob sie gewerblich vermieten oder nur eine einzelne Einliegerwohnung besitzen.

Das bedeutet konkret: Sobald Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit – und dazu zählt rechtlich auch die entgeltliche Vermietung – abgegeben wird, greift die Verordnung. Vermieter sind verpflichtet sicherzustellen, dass das Wasser an der Entnahmestelle den gesetzlich vorgeschriebenen Qualitätsstandards entspricht. Welche Grenzwerte dabei gelten und wie sie sich zusammensetzen, erklärt unser Beitrag Trinkwasserverordnung: Grenzwerte & Pflichten verständlich erklärt.

Besonders relevant wird die Verordnung dann, wenn die Hausinstallation technisch komplex ist – etwa bei Mehrfamilienhäusern mit zentraler Warmwasserversorgung oder langen Leitungswegen. Hier steigen die Risiken für eine Verkeimung des Wassers, und damit steigen auch die Anforderungen an den Vermieter.

Legionellenprüfung: Pflicht für Vermieter mit zentraler Warmwasserversorgung

Das bekannteste und praktisch relevanteste Prüferfordernis betrifft die Untersuchung auf Legionellen. Legionellen sind Bakterien, die sich vor allem in warmem, stehendem Wasser vermehren und beim Einatmen von Wasserdampf – etwa beim Duschen – schwere Lungenentzündungen auslösen können. Die Legionellenprüfung ist für Vermieter gesetzlich vorgeschrieben, wenn die Anlage folgende Merkmale aufweist:

• Es existiert eine zentrale Warmwasseranlage (Speicher- oder Durchflusserhitzer mit mehr als 400 Liter Speichervolumen oder mehr als drei Liter Leitungsvolumen je Zapfstelle).
• Das Wasser wird an Dritte abgegeben – also an Mieter oder andere Nutzer.
• Es handelt sich um eine gewerbliche oder öffentliche Nutzung im Sinne der Trinkwasserverordnung.

In diesen Fällen schreibt die Trinkwasserverordnung eine regelmäßige Trinkwasseruntersuchung auf Legionellen vor, mindestens einmal jährlich. Die Untersuchung muss durch ein akkreditiertes Labor durchgeführt werden. Eigenmächtige Tests mit Heimkits erfüllen diese Anforderung ausdrücklich nicht. Wer als Vermieter diese Pflicht ignoriert, riskiert Bußgelder von bis zu 25.000 Euro – ganz abgesehen von zivilrechtlichen Haftungsansprüchen, wenn ein Mieter tatsächlich erkrankt.

Ausgenommen von der regelmäßigen Legionellenprüfung sind grundsätzlich Vermieter von Einfamilienhäusern mit dezentraler Warmwasserbereitung (z. B. Durchlauferhitzer direkt am Wasserhahn), da hier das Risiko einer Legionellenvermehrung als gering eingestuft wird. Dennoch empfiehlt das Umweltbundesamt auch privaten Eigentümern, die Anlage regelmäßig prüfen zu lassen – insbesondere nach längeren Leerständen. Mehr zu den Risiken in der Hausinstallation lesen Sie in unserem Artikel Legionellen in der Hausinstallation: Risiko und Prävention.

Weitere Untersuchungspflichten und Meldepflichten

Neben der Legionellenprüfung gibt es weitere Untersuchungspflichten, die je nach Art und Größe der Anlage greifen können. Grundsätzlich unterscheidet die Trinkwasserverordnung zwischen einer orientierenden Untersuchung und einer weitergehenden Untersuchung. Die orientierende Untersuchung umfasst vor allem die Prüfung auf Legionellen sowie auf technische Parameter wie Temperatur und Durchfluss. Die weitergehende Untersuchung zieht ein breiteres Spektrum an Parametern heran, darunter chemische Stoffe und andere mikrobiologische Werte.

Zusätzlich besteht für Vermieter eine Anzeigepflicht gegenüber dem zuständigen Gesundheitsamt. Wer eine Trinkwasseranlage betreibt, aus der Wasser im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit abgegeben wird, muss diese Anlage dem Gesundheitsamt melden. Die Meldung muss spätestens vier Wochen vor der erstmaligen Inbetriebnahme erfolgen und alle wesentlichen Änderungen an der Anlage umfassen – etwa Erweiterungen oder Umbauten.

Wird bei einer Untersuchung ein Grenzwertüberschreitung festgestellt, etwa bei Legionellen oder beim Bleigehalt, ist der Vermieter verpflichtet, das Gesundheitsamt unverzüglich zu informieren und Sofortmaßnahmen einzuleiten. Dazu kann gehören, die betroffenen Zapfstellen zu sperren, die Mieter zu warnen oder eine Desinfektion der Anlage zu veranlassen. Das Versäumen dieser Meldepflichten kann als Ordnungswidrigkeit geahndet werden.

Häufige Fehler von Vermietern – und wie man sie vermeidet

„Viele Vermieter sind sich gar nicht bewusst, dass sie mit der Vermietung automatisch zur verantwortlichen Person im Sinne der Trinkwasserverordnung werden. Die Pflichten gelten unabhängig davon, ob die Anlage neu oder alt ist."

— Aus einer Beratungsbroschüre des Deutschen Mieterbundes zur Trinkwasserqualität

In der Praxis häufen sich bestimmte Versäumnisse, die Vermieter in rechtliche und finanzielle Schwierigkeiten bringen können. Die folgende Liste zeigt die fünf typischsten Fehler:

1. Keine Anmeldung beim Gesundheitsamt: Viele Vermieter wissen schlicht nicht, dass eine Meldepflicht besteht, und kommen dieser daher nie nach.
2. Untersuchungen zu selten oder gar nicht durchführen: Der gesetzliche Rhythmus wird ignoriert, weil die Konsequenzen lange Zeit unsichtbar bleiben.
3. Nicht akkreditierte Labore beauftragen: Günstige Angebote aus dem Internet erfüllen oft nicht die Anforderungen der Trinkwasserverordnung – die Untersuchung gilt dann als nicht durchgeführt.
4. Befunde nicht an Mieter weitergeben: Vermieter sind verpflichtet, die Untersuchungsergebnisse auf Nachfrage zugänglich zu machen. In manchen Fällen besteht eine aktive Informationspflicht.
5. Mängel verschleppen: Werden Grenzwertüberschreitungen festgestellt und nicht zeitnah behoben, haften Vermieter für alle daraus resultierenden Schäden.

Neben diesen formalen Fehlern gibt es auch technische Versäumnisse, die langfristig teuer werden können. Dazu zählen etwa fehlende oder veraltete Rohrleitungen aus Blei, unzureichend gedämmte Rohre, die dazu führen, dass Kaltwasser sich ungewollt erwärmt, oder Totstränge in der Leitungsführung, in denen Wasser stagniert. Auch eine veraltete Armatur kann dazu beitragen, dass Schwermetalle ins Trinkwasser übergehen.

Kosten und Umlage auf Mieter

Eine Frage, die Vermieter häufig bewegt: Können die Kosten für die Trinkwasseruntersuchung auf die Mieter umgelegt werden? Die Antwort ist differenziert. Grundsätzlich sind die Kosten für eine Legionellenprüfung als Betriebskosten umlagefähig, sofern sie regelmäßig anfallen und vertraglich vereinbart wurden. Voraussetzung ist, dass im Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthalten ist, die Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung auf die Mieter überträgt.

Einmalige Sanierungskosten – also etwa die Kosten für eine Desinfektion der Anlage nach einem Legionellenbefund – sind hingegen nicht umlagefähig. Sie gelten als Instandhaltungskosten, die der Vermieter selbst zu tragen hat. Das gilt auch für den Austausch alter Bleirohre oder die Sanierung von Totsträngen. Die Unterscheidung zwischen regelmäßigen Betriebskosten und Instandhaltungsaufwendungen ist in der Praxis nicht immer einfach und führt gelegentlich zu Rechtsstreitigkeiten.

Auch die Häufigkeit der Untersuchungen spielt eine Rolle: Werden sie häufiger durchgeführt als gesetzlich vorgeschrieben – etwa auf Druck der Mieter oder aus eigener Vorsicht –, können die zusätzlichen Kosten nur dann umgelegt werden, wenn dies vertraglich vereinbart ist. Vermieter sollten daher bei der Vertragsgestaltung sorgfältig vorgehen und im Zweifelsfall rechtliche Beratung in Anspruch nehmen.

Handlungspflichten bei Grenzwertüberschreitungen

Zeigt das Untersuchungsergebnis eine Überschreitung der zulässigen Grenzwerte – etwa beim Legionellengehalt oder beim Bleigehalt –, wird der Handlungsdruck für Vermieter unmittelbar. Das Gesundheitsamt muss informiert werden, und gemeinsam mit der Behörde werden die nächsten Schritte festgelegt. Je nach Ausmaß der Überschreitung reichen diese Maßnahmen von einer einfachen Spülung der Leitungen bis hin zu einer thermischen oder chemischen Desinfektion der gesamten Anlage.

Der Vermieter ist außerdem verpflichtet, die betroffenen Mieter zu informieren, wenn eine Gesundheitsgefährdung nicht ausgeschlossen werden kann. Diese Information muss unmissverständlich, verständlich und ohne unnötige Verzögerung erfolgen. Eine bloße Aushang am Schwarzen Brett reicht in vielen Fällen nicht aus – insbesondere dann, wenn ältere oder erkrankte Personen im Haushalt leben, die besonders gefährdet sind.

Nach Abschluss der Sanierung ist eine erneute Untersuchung zwingend erforderlich, um nachzuweisen, dass die Maßnahmen erfolgreich waren und die Grenzwerte wieder eingehalten werden. Erst nach diesem Freifahrtschein durch das akkreditierte Labor darf die Anlage wieder uneingeschränkt genutzt werden. Vermieter, die diese Prozedur ordnungsgemäß durchlaufen, stehen rechtlich auf der sicheren Seite – und schützen gleichzeitig die Gesundheit ihrer Mieter.